SMV CONSEIL

Lors de l’achat d’un bien immobilier, l’acheteur est tenu de payer divers frais parmi lesquels peuvent être cités les frais de notaire qui comprennent, entre autres, les droits de mutation à titre onéreux perçus par les collectivités territoriales. Ces droits ont augmenté dans la majeure partie des départements : seuls 10 départements ont conservé le taux du droit proportionnel à 4,50 % au 1er avril 2026…

Hausse des droits de mutation à titre onéreux : 10 départements ont résisté

À l’occasion de l’achat d’un bien immobilier, l’acheteur paie des frais de notaire, lesquels comprennent des droits de mutation à titre onéreux (DMTO) qui reviennent aux collectivités territoriales.

Sauf dispositions particulières, le taux des DMTO est fixé à 3,80 %. Il peut être modifié par les conseils départementaux sans que ces modifications puissent avoir pour effet de le réduire à moins de 1,20 % ou de le relever au-delà de 4,50 %.

La loi de finances pour 2025 a relevé le taux maximum pour les actes passés et les conventions conclues entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028, passant de 4,50 % à 5 %.

27 départements français ont voté pour l’application du taux de 5 % pour les DMTO, applicable à partir du 1er avril 2025. Depuis le 1er mai 2025, 46 autres départements ont rejoint cette liste, puis 10 nouveaux départements ont décidé de les rejoindre, à compter du 1er  juin 2025.

Au 1er  avril 2026, seuls 2 départements ont conservé le taux de 3,80 % (Indre et Mayotte) et seuls 10 départements ont maintenu le taux à 4,50 % (Hautes-Alpes, Alpes-Maritimes, Ardèche, Charente, Drôme, Lozère, Oise, Hautes-Pyrénées, Saône-et-Loire, et Guadeloupe).

La liste complète des taux applicables dans les départements est disponible ici.

Achat immobilier : état des lieux des hausses des frais de notaire – © Copyright WebLex

Pour améliorer les conditions de logement des locataires et limiter les déperditions d’énergie, un calendrier est mis en place pour inciter à la rénovation des logements les moins performants sur le plan énergétique. Depuis le 1er janvier 2025, les logements avec un DPE G ne peuvent plus être mis en location. Qu’en est-il toutefois pour les contrats conclus avant cette date et toujours en cours ?

La production d’un DPE G en cours de bail suffit-elle à caractériser l’indécence du logement ?

Les logements dont les performances énergétiques sont les plus basses, souvent qualifiés de « passoires thermiques », posent autant problème pour la décence des conditions de vie des locataires que pour l’atteinte des objectifs nationaux d’économie d’énergie.

Ainsi, pour inciter les propriétaires des logements les moins performants, des interdictions progressives de mise en location sont prévues.

Depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, ce sont les logements disposant d’un diagnostic de performance énergétique (DPE) de niveau G qui sont considérés comme « indécents » et ne peuvent plus faire l’objet d’un nouveau contrat de location sans avoir au préalable bénéficié de travaux de rénovation permettant d’améliorer ses performances.

Au 1ᵉʳ janvier 2028, il en sera de même des logements classés F.

Dans une affaire récente, une locataire faisant face à de nombreux problèmes dans son logement, mettant à mal ses conditions de vie, décide de suspendre le paiement de son loyer.

La propriétaire de l’appartement saisit alors les juges pour demander la résolution du bail en cours et le paiement de l’ensemble des loyers restés impayés.

La locataire produit devant les juges un DPE de niveau G qu’elle a fait réaliser pendant la durée du bail. Pour elle, conformément aux règles sur les passoires thermiques, cela démontre bien que le logement qu’elle occupait était indécent. À ce titre, elle demande que le juge l’exempte du règlement des loyers impayés.

Cependant, les juges notent qu’il ne faut pas faire la confusion entre le régime qui s’applique aux nouveaux baux et celui des baux en cours.

Le fait de considérer un logement avec un DPE G comme automatiquement indécent ne vaut que pour les nouveaux baux. Cette logique ne se transpose pas aux baux conclus avant le 1er janvier 2025 et toujours en cours.

La simple réalisation d’un DPE en cours de bail ne permet pas à elle seule d’établir l’indécence du logement. Pour les juges, la demande d’exemption du paiement des loyers par la locataire ne peut donc être accueillie.

Elle devra bien rembourser sa propriétaire…

Interdiction de location des passoires thermiques : quelles conséquences pour les baux en cours ? – © Copyright WebLex

L’activité de loueur en meublé est exercée à titre professionnel lorsque deux conditions sont cumulativement réunies. Des conditions qui ont récemment fait l’objet de précisions s’agissant des particuliers qui n’ont pas leur résidence fiscale en France. On fait le point…

LMP : précisions pour les non-résidents

Pour rappel, l’activité de location directe ou indirecte de locaux d’habitation meublés ou destinés à être loués meublés est exercée à titre professionnel (LMP) lorsque :

• les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € ;
• ces recettes excèdent les revenus professionnels du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés.

La loi de finances pour 2026 précise que, par dérogation, lorsque le contribuable n’a pas sa résidence fiscale en France, les recettes annuelles retirées de cette activité de location meublée doivent excéder les revenus professionnels de même nature que ceux précités et qui sont soumis à un impôt équivalent à l’impôt sur le revenu dans son État de résidence.

La mesure s’applique à l’impôt sur le revenu dû au titre des revenus de 2026 et des années suivantes.

Location meublée : du nouveau pour les non-résidents – © Copyright WebLex

Le développement des locations de tourisme de courtes durées est souvent mis en cause comme une source de nuisances pour les habitants environnants et comme un facteur de tension des marchés immobiliers. C’est pourquoi des mesures sont prises pour limiter ce développement. Des mesures qui pourraient s’avérer contraires aux libertés individuelles des propriétaires ?

Locations meublées de tourisme : une atteinte disproportionnée aux droits des propriétaires ?

En 2024, la loi visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale, également appelée loi Le Meur, a mis en place plusieurs mesures permettant d’encadrer le recours aux locations meublées de tourisme par les propriétaires de résidences secondaires.

Une des règles permettant cet encadrement prévoyait la possibilité pour un syndicat de copropriétaires de voter, à la majorité des 2/3 des voix, une résolution interdisant le recours à ces locations dans les immeubles soumis au régime de la copropriété.

Une évolution des règles qui n’était pas au goût de certains propriétaires de résidences secondaires.

Pour eux, sachant que des règles sont déjà en place pour lutter contre les troubles de voisinage que peuvent causer ces locations de tourisme, ajouter de nouvelles limitations revient à porter une atteinte démesurée aux droits des propriétaires. Plus précisément, à leur droit de propriété, leur liberté d’entreprendre et leur liberté contractuelle.

C’est pourquoi, par le biais d’une question prioritaire de constitutionnalité (QPC), le Conseil constitutionnel a été interrogé pour apprécier la validité de cette nouvelle règle au regard des limitations qu’elle apporte aux droits et libertés de chacun.

Le Conseil indique fonder son appréciation au regard du double objectif poursuivi par la mise en place de cette nouvelle règle, à savoir :

• la lutte contre les nuisances causées au voisinage ;
• la lutte contre les pénuries des logements destinés à la location longue durée.

En gardant à l’esprit ces objectifs, le Conseil considère que l’introduction de cette règle est légitime.

De plus, il indique qu’elle ne porte pas une atteinte disproportionnée aux droits des propriétaires. Il rappelle en effet que de telles règles tendant à réguler l’usage qui peut être fait de certaines parties privatives existent déjà (exemple : implantation de commerce).

Ensuite, il rappelle que certaines limitations sont prévues pour garantir les droits des propriétaires concernés. Notamment, le fait qu’une telle résolution :

• ne puisse être adoptée que dans les copropriétés dans lesquelles une interdiction est déjà faite concernant l’implantation d’activité commerciale dans les locaux qui n’y sont pas destinés ;
• ne puisse porter que sur les logements ne constituant pas des résidences principales ; – ne puisse porter que sur des locations en meublés de tourisme et ne concerne donc pas d’autres modalités de location.

De plus, le Conseil rappelle qu’un vote effectué dans les mêmes conditions peut modifier le règlement de copropriété dans le sens inverse.

Tous ces éléments pris en compte, le Conseil estime que la disposition étudiée répond bien à ses objectifs et ne limite pas de façon disproportionnée les droits et libertés des propriétaires.

Copropriété : le règlement peut-il limiter les locations ? – © Copyright WebLex